A Câmara Municipal de São Paulo discute desde 2 de junho o projeto de lei que trata da revisão da Lei de Uso e Ocupação do Solo, a Lei de Zoneamento. Zoneamento é o conjunto de regras – de parcelamento, uso e ocupação do solo – que define as atividades que podem ser instaladas nos diferentes locais da cidade.
As regras do zoneamento definem por exemplo onde é permitido comércio, indústria e residências e como os imóveis devem ser construídos nos terrenos (lotes) de forma que tenham a melhor relação com a vizinhança.
A cidade de São Paulo já tem uma lei de zoneamento, a 13.885, de 2004, mas ela precisa ser revisada para que fique adequada ao Plano Diretor Estratégico (Lei 16.050/2014), que foi revisado em 2014.
Na Câmara de São Paulo, o projeto que trata da revisão ainda passará por mais de 40 audiências públicas nos bairros e mais 18 temáticas. A discussão deve durar até o final de 2015. Se aprovado pelos vereadores e sancionado pelo prefeito, vai vigorar até 2029.
Veja detalhes do projeto e as datas das audiências públicas
O secretário municipal de desenvolvimento urbano, Fernando de Mello Franco, afirmou ao apresentar o projeto que o texto propõe instrumentos que permitem “ir mais a fundo e com mais precisão no exercício da política urbana para São Paulo.”
Veja as principais propostas e polêmicas:
Comércio e serviços em bairros residenciais
Moradores em bairros residenciais reclamam da proposta de instalação de estabelecimentos comerciais perto de suas casas, como no caso da Rua Estados Unidos, nos Jardins. A nova lei propõe cinco tipologias para esses corredores. A Prefeitura argumenta que essa tipologia é importante para oferecer equilíbrio a esses corredores, atualmente sem vida à noite, para que os pedestres tenham referências a partir dos quais as pessoas se sintam seguras.
Vias como Brigadeiro Luis Antônio, Nove de Julho, Rua Colômbia, Avenida Europa, Alameda Gabriel Monteiro da Silva, Avenida Rebouças (um dos lados) e Rua Estados Unidos estão gravadas no mapa da revisão de lei de uso do solo como zonas que permitem a diversificação de usos.
O mesmo ocorre ao longo da Avenida Pacaembu, Tácito de Almeida, parte da Avenida Paulo VI e Rua Desembargador Paulo Passalacqua. Trechos próximoas à Avenida Pacaembu, Rua Itápolis e Praça do Vaticano são demarcados como zonas predominantemente residenciais.
Edifícios-garagem
A ideia é estimular a construção de edifícios-garagem ao redor das estações de trem e metrô na periferia para evitar que automóveis particulares circulem no centro expandido.
Menos vagas de garagem
O projeto também propõe reduzir a exigência de vagas de automóveis nos novos empreendimentos e, ao mesmo tempo, exigir o alargamento de calçadas, criação de mais vagas para guardar bicicletas e estimular vestiários para ciclistas. Está prevista a redução da exigência de número mínimo de vagas de estacionamento nos empreendimentos, em especial, a não exigência de vagas de garagem em usos residenciais.
Cota Ambiental
Outra novidade é a criação de uma cota ambiental que estimula ações como plantio de mais árvores, aumento do reservatório de contenção de água de chuva ou criação de fachada verde. Empreendedores terão de adotar ações mínimas sem as quais não conseguirão o licenciamento e por lado receberão estímulo ao adotarem essas medidas. Uma calculadora pode simular a receita de sustentabilidade para cada empreendimento antes de o projeto ser apresentado à Prefeitura.
Tamanho máximo de lote
A nova proposta de zoneamento institui dimensões máximas de lotes e quadras. Lotes e glebas com áreas superiores ao limite deverão ser objeto de loteamento, para permitir a abertura de vias, criação de áreas verdes e reserva de áreas para equipamentos sociais. A ideia é impedir a formação de grandes quadras como as formadas por condomínios fechados, por exemplo, que geram descontinuidade do sistema viário e resultam em grandes distâncias a serem percorridas, o que é incompatível com a escala do pedestre e com os preceitos da mobilidade urbana sustentável.
Alterações nas ZEIs
As áreas de Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) definidas pelo Plano Diretor foram resguardadas. Segundo o secretário, foram feitas algumas pequenas alterações, alguns acréscimos, garantindo terra para produção habitacional de interesse social “cujo déficit é algo muito importante e muito sensível para a cidade de São Paulo.”
Crescimento nos eixos de transporte público
O Plano Diretor definiu os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, áreas em que se pretende aumentar a oferta de transporte público e moradia, permitindo que mais pessoas morem perto dos grandes sistemas de transporte. O projeto de revisão da lei de uso e ocupação do solo demarca esses eixos como zonas, a Zona de Estruturação Urbana (ZEU) e a Zona de Estruturação Urbana Previsto (ZEUp). “Essa é a grelha estruturante que vai orientar o desenvolvimento de São Paulo para o futuro e melhorar a mobilidade urbana”, disse o secretário.
Qualificação da vida urbana dos bairros
As Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), sobretudo as ZEIS 1, são aquelas zonas com presença de favelas ou loteamentos irregulares, já regularizados ou em processo de regularização. A Prefeitura quer garantir a produção de moradia popular nestes lugares e ao mesmo tempo permitir que se transformem em um bairro como qualquer outro da cidade.
Para isso, serão criadas duas zonas novas: a Zona Mista de Interesse Social (ZMIS) e a Zona de Centralidade em Zeis (ZC-Zeis), onde a Prefeitura vai facilitar o desenvolvimento de usos não residenciais (comércio e serviços), justamente para levar oportunidade de emprego, de comércio, proximidade a essas áreas residenciais tornando cada vez mais um bairro misto. Uma dessas áreas, como exemplo, fica na Cidade Tiradentes, na Zona Leste, para onde mais se precisa levar outros usos que não os residenciais.
Segundo o secretário, uma série de outros regramentos vão estimular a urbanidade da cidade, na forma de incentivos, condicionantes ou loteamento. Esses regramentos, além de incidir sobre o tamanho máximo do lote, também vão prever obrigações ou incentivos para fruição pública, alargamento de calçada, doação de área livre e doação de área institucional.
Esses itens já estavam previstos como incentivos no Plano Diretor e vão valer não apenas para os eixos de transformação, mas para toda a cidade, garantindo uma maior permeabilidade, urbanidade, qualidade dos passeios, das calçadas e do espaço público.
Promover o desenvolvimento econômico da cidade
Uma série de regras vão simplificar a regularização e a disseminação de oportunidades por toda a cidade sobretudo para aquelas atividades de baixo risco econômico que vão a partir de então ter processos facilitados.
A Prefeitura vai distinguir, por exemplo, o alvará de regularização da edificação do alvará de funcionamento. Segundo o secretário, é o dono do imóvel o responsável pela regularização da edificação e o inquilino que está alugando para um pequeno comércio, uma pequena atividade de serviços, não tem necessariamente responsabilidade pela recuperação.
“Isso vai agilizar os processos, vai dar muito mais garantia para aqueles que justamente querem disseminar essas atividades por toda a cidade e vai beneficiar sobretudo a periferia onde acontecem os maiores problemas de regularização das atividades e com isso a gente espera inclusive promover que essas atividades se incrementem e se fortaleçam”, disse o secretário.
Garantir zonas industriais e zonas de desenvolvimento econômico
Perto da Avenida Jacu-Pessego, na Zona Leste, um grande distrito industrial está sendo garantido para que não venha a ser substituído pelo mercado imobiliário. É um exemplo do que a Prefeitura quer fazer para garantir territórios produtivos na cidade, a permanência de manufaturas e empresas de serviços como centrais de triagem e logística.
Segundo o secretário, essas reservas são relacionadas aos eixos de mobilidade como trem e rodovias. “Praticamente 90% está inserida na macroárea de estruturação metropolitana que é nada mais nada menos do que o Arco do Futuro e que portanto reforça a construção dessa política que vem sendo feita e que é muito importante para difusão das oportunidades por toda a cidade”, afirmou.
Simplificação da lei
Uma série de elementos foram resumidos, simplificados, para ter impacto positivo na vida do cidadão que tem inúmeros interesses, vários processos de licenciamento, de autorizações de construções, de reforma na cidade, de abertura de empresas. Foi consolidado todo um conjunto de leis que versam hoje sobre a disciplina de parcelamento do solo. Foi proposta a revogação de 51 leis e transformado o zoneamento atual de 629 artigos para 156 artigos”, complementou.
Preservação do patrimônio cultural
Mata Atlântica, ao Sul, em Marsilac, Cantareira, ao Norte, o Centro, entendido como território cultural, alguns bairros da Companhia City no seu valor de tombamento histórico e morfológico paisagístico. Esse é o conjunto de zonas em que isso está sendo garantido e que é muito importante também para o desenvolvimento da cidade.
As zonas foram agrupadas em três tipos de território:
1) Territórios de transformação, onde a Prefeitura quer induzir a transformação da cidade. De acordo com o Plano Diretor, essa transformação prioritária vai se dar em torno dos eixos de oferta de transporte público coletivo. A Prefeitura transcreveu todos os eixos de estruturação urbana do Plano Diretor em um conjunto de zonas chamadas Zonas de Estruturação Urbana, que significam algo em torno de 18% de toda a área da cidade. São formados pelas zonas ZEU, ZEUP, ZEM e ZEMP.
2) Territórios de qualificação: se os territórios de transformação citados acima são um local privilegiado de transformação, o restante da cidade pode ser entendido como conjunto de zonas para qualificação, ” uma reivindicação de grande parte da população, dos movimentos de moradia, dos movimentos de bairro”, de acordo com o secretário. São áreas em que se busca a manutenção dos usos não residenciais existentes, o estímulo a atividades produtivas e atração de mais moradores. São formados pelas zonas ZOE, ZPI, ZDE, ZEIS, ZM, ZCOR e ZC.
3) Territórios de preservação: a Prefeitura agrupou nesta categoria todas as zonas que dizem respeito à preservação, ambiental, paisagística, cultural, histórica e da memória da cidade. São formado pelas zonas ZEPEC, ZEP, ZEPAM, ZPDS, ZER e ZPR.
Esse “conjunto de conjunto” de zonas, segundo o secretário, faz uma imagem sintética da cidade:os lugares onde se transforma o tecido maior da cidade, que são os bairros onde as pessoas vivem, e os lugares onde se preserva com maior intensidade.
Essas três grandes grupos de zonas se traduzem em um conjunto de zonas menores buscam indicar o planejamento ou as regras para cada território da cidade, cada bairro, dentro das suas especificidades.
Veja classificação das zonas
ZEU – Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana
ZEUa – Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Ambiental
ZEUP – Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previsto
ZEUPa – Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previsto Ambiental
ZEM – Zona Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana
ZEMP – Zona Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana Previsto
ZC – Zona Centralidade
ZCa – Zona Centralidade Ambiental
ZC-ZEIS – Zona Centralidade lindeira à ZEIS
ZCOR-1 – Zona Corredor 1
ZCOR-2 – Zona Corredor 2
ZCOR-3 – Zona Corredor 3
ZCORa – Zona Corredor Ambiental
ZM – Zona Mista
ZMa – Zona Mista Ambiental
ZMIS – Zona Mista de Interesse Social
ZMISa – Zona Mista de Interesse Social Ambiental
ZEIS-1 – Zona Especial de Interesse Social 1
ZEIS-2 – Zona Especial de Interesse Social 2
ZEIS-3 – Zona Especial de Interesse Social 3
ZEIS-4 – Zona Especial de Interesse Social 4
ZEIS-5 – Zona Especial de Interesse Social 5
ZED-1 – Zona de Desenvolvimento Econômico 1
ZED-2 – Zona de Desenvolvimento Econômico 2
ZPI-1 – Zona Predominantemente Industrial 1
ZPI-2 – Zona Predominantemente Industrial 2
ZOE – Zona de Ocupação Especial
ZPR – Zona Predominantemente Residencial
ZER-1 – Zona Exclusivamente Residencial 1
ZER-2 – Zona Exclusivamente Residencial 2
ZERa – Zona Exclusivamente Residencial Ambiental
ZPDS – Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável
ZPDSr – Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável da Zona Rural
ZEPAM – Zona Especial de Preservação Ambiental
ZEP – Zona Especial de Preservação
ZEPEC – Zona Especial de Preservação Cultural